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成都贷款楼市:买房全款和成都贷款哪个更划算?很多人都错了

2020-12-10

这是成都房神,全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今,成都贷款成功带领上千人真金白银的通过房产获利百万的第二年。

 

房神不像其他自媒体房产专家什么的,含着骨头露着肉的让你摸不清头脑!房神属于实战派,只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

 

关注微信公众号“成都房神”向往提问,以下精选问答内容选自粉丝提问

 

提问:房神你好,我有一个关于还贷的问题。目前名下房贷还欠80万,手里有100W,想再买一套,但怕后续还款带来很大压力。您对后续现金流的问题有何看法?因为没有人能保证收入在未来几十年内保持稳定增长。

回答:很多人在买房前总是被30年的贷款吓坏了。当他们二十几岁时,他们必须在五十多岁时还清房子的钱。一想到未来几十年都被银行挤占了。但只要你买了房子,这些烦恼就会少很多。首先,你已经上车了,久而久之就想开了。

因为中国没有真正房子是需要还贷30年,中国的平均按揭时间是七八年。因为住房贷款不变,但你的工资会继续上涨,只要央行还在发人民币,人民币就会继续贬值,这是一个不可逆转的经济规律,

按照目前M2增速和GDP增速,人民币购买力年均贬值6-7%,每年100元人成都贷款民币10年后贬值到48元,30年后就只剩下11元,真正的房贷压力期其实只有前10年,以后几年会非常宽松。五年前买的房子的租金已经超过了月供。

你的情况你可以先把首套还掉,然后在做二套首付3层,在贷足30年,贷到就是赚到。新手感觉压力大可以出租缓解压力,成都房龄15年左右,需要考虑换房了。

 

提问:新人提问,房神你好!我在成都我和老公都各自有一套房都不大,一套90自住一套70我父母住,我父母在成都有一套100点的租出去,房子都无贷款,现在我们还想购买一套房,可成都限购,现在想把70过给父母,腾出房票,现在手上有50子弹,不知道成都什么地方还值得投资,买多大的合适,目前有一个孩子年龄一岁半。

还有一种方案是卖了70的房子,因为70那套大概2.3万一平在万家湾光华逸家近几年涨的不错,卖了之后用这些钱换成两套房子,因为有孩子也想其中一套考虑学区房,一套考虑父母想买一套有平台的房子请房神给点建议,谢谢啦!

回答:这几套都是全款房,没有把杠杆利用好。

你的思路正确,小户型可以优先考虑出掉。裂变原则,卖一买二,一套自住,一套投资,激进一点还可以开发房票,把之前的全款房抵押融资再入一套。

 

提问:房神你好!请问天府新区融创玫棠府的房子未来会怎么样?我是在17年入手,现在小区内很多人抛售2万一平,我想请问要不要跟风现在出手?有点担心以后卖不出去,感觉这边盘太多了,光麓湖就有几十个组团。还有保利,花园城等等。

回答:天府新区房子卖了再买现在也不好买。天府新区是公园城市,大部分土地都是公园绿地,再除去一些产业和商业用地,住宅用地本身就不算多,再加上天府新区的宅地基本都是低容积率的,单位土地能修的建筑面积就少,再加上天府新区现在的房子大多都是改善型产品,面积都不小,那么同样多的体量能修出的住宅套数就更少了。所以天府新区房子不是太多了。玫棠府现在差不多翻了一倍,你卖了有购房资格再买其他的吗?按现在的行情,你2万单价卖了之后在其他地方也无法用2万买回同类的房子,所以显然现在没有卖的必要。

 

提问:房神你好,万科公园5号今年会开盘吗?咨询销售说如果开会800多套全开,成都贷款您觉得全开靠谱吗?如果万科一直不开盘,我就想买金融城的二手房了,4万的单价,但是考虑曾经桐梓林,外双楠等区域以前的成都的富人区现在风光不在了,您觉得金融城在成都的地位能保持多少年?

回答:万科公园5号估计年底开,价格在3万左右,房源全开不确定。当然,政府给不给证,这个有不确定性,但万科的意向是很强的。我建议如果有第一顺位资格那就等万科,不要买二手,金融城的地位一直保持,当然会有其他一类板块分流它的价值,但它自己的地位应该还是可以稳个十年以上吧。

 

提问:您好,房神。老家安岳,在成都郫都工作生活,在郫都有套住房,每月还款两千多,家庭年入10多,现手上有20多个现金,现在老家市里买套,看了雁江的交大紫悦府物业是龙湖的感觉还可以,总价85万,买了以后也可以出租,涨了就卖掉投资,你感觉怎么样?或者你有更好的计划吗?

回答:对于三四线城市的房子,尽量不要再碰投资。

小城市住房投资大多存在风险,主要体现在以下几个方面:

一是去库存刺激转变为调控压力;

二是棚改政策发生变化,棚改规模大幅缩小;

三是比价效应消失由于一二线城市严格控制下房价出现停滞或调整;

四是人口增长将明显放缓。中长期来看,一、二线城市将聚集年轻人口和精英家庭人口。

建议在郫都或者限购区建仓库。未来的价值应该大于雁江。你的首付不高,但月供应能力还可以。可以适当提高杠杆率,降低首付,这样更有利于资金的选择。

 

提问:房神你好,我现在特别纠结!能不能请你帮我分析一下如果买房,怡心湖岸和东安湖的华润未来之城哪个楼盘更值得投资和自住呢?因为我是首套房,也不好摇号。就想早点把房买了。

回答:你好首套房,如果是刚需话为什么不好摇号?这两个楼盘都是顺销盘,有资格都可以买。然后说说两个楼盘,两个楼盘其实价格差不多,都在单价2万左右,而且都是两梯四户的产品,产品定位也比较类似。然后一个是双流区,一个是龙泉驿区,也都是二圈层比较核心的地段。从地段定位来说,东安新城可能要高一点,但是怡心湖并不是双流的cbd,双流的cbd在杨柳湖,怡心湖只是副中心,但是,怡心湖紧挨着天府新区核心区,所以它甚至比二圈层cbd还要厉害一点。

总得来说,我觉得两个板块差不多,也符合向东向南的发展趋势,从土地拍卖来看,怡心湖目前的地价还要贵一些,东安新城当然后劲也足。所以,我觉得可以从两个角度来考虑,一是你的工作生活半径在城南还是城东,虽然是投资考虑,但我们也兼顾一点使用功能会更把稳。第二呢,就是你看短线还是长线,从短线来看,3-5年内,怡心湖应该更成熟更有优势,但10年以上看,东安湖地铁落实了后劲更足一些,毕竟有后发优势,体量也大很多。

 

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